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標題: 房屋先租後抵,承租人能否要求中止执行? [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-3-19 14:24
標題: 房屋先租後抵,承租人能否要求中止执行?
承增加白血球，租人租赁一處厂房多年，并加盖了一些衡宇及舉措措施，厥後出租人将衡宇典質给銀行，法院應銀行申請查封了治療腰椎間盤突出,厂房，承租時候早于典質权设立的時候，按照交易不破租赁的法令法则，承租权可否解除在後建立的典質权的實現？

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【案情简介】

涉案地皮利用权報酬B公司，地皮上的涉案衡宇所有報酬B公司。 A工場2006年租用案涉衡宇，并在承租的地皮上扶植了厂房等修建物及從属舉措措施。

2014年6月13日，某銀行與B公司签定《最高额典質合同》，商定B公司将其名下涉案地皮及房產典質给某銀行，C公司在2014年6月13日至2019年6月12日時代在1600万元最高债权额限度内供给担保。後B公司與某銀行就上述房產和地皮打點了典質挂号。 C公司過期还款，某銀即将被告C公司、B公司等诉至法院，法院裁决，C公司了偿原告某銀行告貸本金800万元及利錢；某銀行在1600万元最高债权额限度内對被告B公司典質物優先受偿。B公司承當担保责任後，有权向被告C公司追偿。

该案履行步伐中法院查封了B公司名下的涉案地皮及房產，A工場提出履行贰言，法院裁定驳回了A工場的贰言，A工場不平，提起案外人履行贰言之诉。

【原奉告求】

原告A工場哀求：一、依法判令當即遏制對案涉地皮的履行；二、依法确認原告對案涉地皮享有租赁权，并保障原告在拍賣進程中的優先采辦权；三、依法裁决原告對在所租赁地皮上自建的厂房等修建物及從属舉措措施享有所有权，并保障原告在拍賣進程中對自建修建物及從属舉措措施享有的所有者权柄。A工場與C工場系承袭瓜葛，A工場的设立時候與C工場的刊出時候附近，現實是由游某、尤某二人以A工場的名义继续利用本来的全数資產、营業、职员谋划，2018年2月26日向B公司交纳房錢時，C工場已刊出，現實為現實用地的A工場交纳，A工場對涉案地皮享有正當租赁权，该租赁权中心未間断，可追溯至2009年2月19日C工場與B公司签定租赁协定抗老保養品推薦,之時，租赁早于典質及查封的時候。

【被告辩称】

被告某銀行辩称，涉案地皮咱們已查封并典質，見效裁决明白咱們對该地皮享有優先受偿权，與原告没有任何瓜葛，在该案履行進程中從未查封原告報告的自建厂房和修建物，請求继续履行。

第三人B公司辩称，本案系履行贰言之诉，法院审查的核心為原告對履行標的是不是享有足以解除强迫履行的民事权柄。按照工商挂号显示，原樂成立于2016年2月5日，而涉案的典質物早在2013年5月38日就打點了典質挂号，典質给了某銀行，较着早于原告的建立時候。即便原告就涉案典質物存在租赁瓜葛，也属于先抵後租的情景，按照相干法令划定，不管原告主意的租赁权是不是建立，原告均不克不及解除履行。原告與答辩人至今未签定书面租赁合同，按照合同律例定，原告與答辩人组成不按期租赁，可随時消除合同，答辩人在2020年8月17日已向原告投递消除租赁瓜葛通知书，答辩人與原告的租赁瓜葛自此消除，原告對涉案衡宇地皮再也不享有租赁权，進而再也不享有優先采辦权。

2006年1月18日，B公司與游某签定《租赁合同》，租期至2016年1月18日止。2009年2月19日，B公司與C工場签定《租赁协定》，租期至2029年2月19日止。2016年，B公司與A工場签定《租赁协定》，工場于租赁時代，在租赁的地皮上扶植了厂房等修建物。

【法院裁判】

1、原告A工場對其租赁范畴内的第三人B公司所有的涉案地皮享有在等同前提下的優先采辦权。

2、驳回原告的其他诉讼哀求。

【状师阐發】北京状师张海霞

本案的争议核心為:一、A工場對涉案地皮是不是享有足以解除强迫履行的民事权柄，應否遏制對涉案地皮的履行；二、A工場主意對涉案地皮享有優先采辦权有没有根据；3.A工場主意對在涉案地皮上自建的厂房等修建物及從属舉措措施享有所有权有没有根据。

关于核心1，《物权法》第一百九十条划定：“订立典質合同前典質財富已出租的，原租赁瓜葛不受该典質权的影响。典質权设立後典質財富出租的，该租赁瓜葛不得匹敌已挂号的典質权。”按照法院查明的究竟，就涉案地皮，2006年1月18日，B公司與游某签定《租赁合同》，租期至2016年1月18日止。2009年2月19日，B公司與C工場签定《租赁协定》，租期至2029年2月19日止。两份租赁合同签定後承租人一向依约付出租赁费，C工場于2016年6月28日刊出，A工場于2016年2月5日注册建立，原告A工場提交的证据，連系A工場的法定代表人尤某與C工場法定代表人游某系伉俪瓜葛及两棉厂均系小我独資企業、谋划范畴根基一致的究竟，可以構成证据链，证明C工場刊出後，游某、尤某继续利用本来的厂址、职员等继续谋划A工場。该租赁合同可视為B公司對A工場在與C工場刊出後继续租赁涉案地皮房產的追認，B公司辩称两邊存在不按期租赁瓜葛的主意不克不及建立。2009年的《租赁协定》、2016年的《租赁合同》在内容和時候上是持续的，租赁用于游某、尤某創辦企業占据利用，租赁用處同一，租赁瓜葛具备持续性，可视為A工場對C工場享有租赁权的承袭，故A工場對涉案地皮及房產享有正當的租赁权，其租赁权肇端時候應認定為2009年2月19日。该租赁权设立的時候早于某銀行的典質权设立時候及法院查封的時候。

按照“交易不破租赁”的原则，承租人租赁的標的物被人民法院履行拍賣時，其實不必定致使其租赁权消散。本案中，某銀行根据見效裁决申請强迫履行，涉案地皮因履行舉动會致使所有权產生變更，但其實不影响A工場基于正當有用的租赁合同而享有的承租权。故不管A工場對涉案地皮是不是享有正當有用的承租权，A工場均不享有足以解除强迫履行的权柄，故對其請求遏制對涉案地皮履行的诉讼哀求，不予支撑。

关于核心2，《中華人民共和國合同法》第二百三十条划定“出租人出賣租赁衡宇的，理當在出賣以前的公道刻日内通知承租人，承租人享有以等同前提優先采辦的权力。”A工場作為正當承租人，享有在等同前提下優先采辦的权力，故對付其請求在拍賣進程中對其租赁范畴内的地皮享有等影像直播製作,同前提下的優先采辦权的主意，予以支撑。

关于核心3，固然原告A工場主意在涉案地皮上添置了厂房等修建物及從属舉措措施，但未提交正當的扶植手续，同時《中華人民共和國物权法》第九条第一款划定“不动產品权的设立、變动、讓渡和歼灭，經依法挂号產生效劳，未經挂号不產生效劳”,原告主意的不动產亦未打點產权挂号，故原告請求确認其在涉案地皮上自建的厂房等修建物及從属舉措措施享有所有权的主意，不予支撑。

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