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標題: 房屋抵押合同已經公证并赋予强制执行效力,但尚未辦理抵押登记... [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-3-19 14:26
標題: 房屋抵押合同已經公证并赋予强制执行效力,但尚未辦理抵押登记...
本案中，當事人签定衡宇典質担水果茶,保合同，并向公证處打點公证和付與强迫履行效劳，但未打點典質挂号，後因债務人到期未还款，债权人欲申請强迫履行，债務人提出典質权未设立的抗辩，在此环境下法院會支撑哪方主意？已公证并被付與强迫履行力的典質担保合同，在未打點典質挂号的环境下还可否申請强迫履行？若没法强迫履行，债权人还可經由過程哪些方法保障债权的實現？本文将援用《人民司法•案例》一篇精選案例對上述問题予以分解，以資读者参考鉴戒。

裁判要旨

當事人以房產典質的，理當打點典質挂号，典質权自挂号時设立。公证機構出具的履行证书将未打點典質挂号的衡宇作為被履行財富的，因為典質权未设立，履行证书载明内容系與究竟不符，理當認定無效。

案情简介

1、2013年，赵建華出借75万元给耿军，高凤英以其房產為上述债務供给典質担保。第二天，三方打點公证，并付與强迫履行效劳。

2、2014年，公证處出具强迫履行书，载明赵建華可持履行证书向法院申請强迫履行。

3、2016年，赵建華向向阳區法院申請强迫履行。向阳區法院經审理裁定不予履行。

4、2017年，赵建華向北京市第三中院申請复议。北京市第三中院驳回赵建華的复议申請。

裁判要點

當事人以房產典質的，理當打點典質挂号，典質权自挂号時设立。本案高凤英固然在《告貸合同》中商定以涉案衡宇為告貸供给典質担保，但该衡宇一向未打點典質挂号，衡宇典質未發生物权效劳。本案履行证书在典質权未建立的环境下，仍将高凤英以典質人的身份列為被履行人，與究竟不符。

實務履历总结

前事不忘、後事之师。為防止将来產生雷同败诉，提出以下建议：

1、當事人签定不动產兆活果實，典質合同後理當實時打點典質挂号，不然典質無权并未设立，影响典質权的實現。

2、衡宇典質未打點典質挂号，典質权并未设立。但典質合同仍然有用，對當事人仍然有拘谨力。按照最高法院的裁判概念，债权人仍然可以基于典質担保合同主意典質人在典質物價值的范畴内對债務承當連带了债责任，但债权人不克不及就典質物主意優先受偿。（详見延长浏览）

相干法令划定

《民法典》

第二百零九条不动產品权的设立、變动、讓渡和歼灭，經依法挂号，產生效劳；未經挂号，不產生效劳，可是法令还有划定的除外。依法属于國度所有的天然資本，所有权可以不挂号。

第二百一十五条當事人之間订立有关设立、變动、讓渡和歼灭不动產品权的合同，除法令还有划定或當事人还有商定外，自合同建立時見效；未打點物权挂号的，不影响合同效劳。

第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一項至第三項划定的財富或第五項划定的正在制作的修建物典質的，理當打點典質挂号。典質权自挂号時设立。

第五百七十七条當事人一方不實行合同义務或實行合同义務不合适商定的，理當承當继续實行、采纳解救辦法或补偿丧失等违约责任。

法院裁决

如下為法院在裁定书中“本院認為”部門對该問题的阐述：

本院認為，當事人以房產典質的，理當打點典質挂号，典質权自挂号時设立。本案高凤英固然在《告貸合同》中商定以涉案衡宇為告貸供给典質担保，但该衡宇一向未打點典質挂号，衡宇典質未發生物权效劳。本案履行证书在典質权未建立的环境下，仍将高凤英以典質人的身份列為被履行人，與究竟不符。向阳區人民法院裁定對履行证书中触及高凤英的部門不予履行，合适法令划定，應予保持。赵建華主意高凤英因此包管人身份供给担保，但未供给响應证据予以证實，對该主意本院不予支撑；其提出的高凤英對衡宇未打點典質挂号致使典質权未建立有错误，應與耿军承當連带补偿责任等来由，不属于本案贰言复议审查范畴，可經由過程其他法令路子解决。

案件来历

赵建華等與耿军等履行裁定书[北京市第三中级人民法院（2017）京03执复45号]

延长浏览

認定典質合同未打點典質挂号,典質人也要承當連带了债责任的相干案例：

案例一：侯朝阳與商都县眾邦亿兴能源質料有限责任公司、韩福全等民間假貸胶葛申說、申請民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第3299号]認為，“2、关于眾邦公司是不是應在典質担保的地皮利用权范畴内承當連带了债责任的問题。原裁决認定，案涉《告貸协定》、《借单》签定之時，韩福全為眾邦公司法定代表人，眾邦公司對此并未提出贰言。韩福全在《告貸协定》、《借单》上具名。《告貸协定》、《借单》均商定以眾邦公司所有的商都县商张公路北侧（工業园區）80004平方米工業用地的國有地皮利用证作為典質，應视為眾邦公司與侯朝阳达成為了以上述地皮利用权作為告貸典質担保的合意。當事人之間签定的典質合同已建立并見效，原审法院判令眾邦公司在其担保的地皮利用权范畴内對案涉债務承當連带了债责任并没有不妥。

至于眾邦公司主意地皮利用证交付环境未查清，其在二审中另行提交一份地皮利用证，以证實债权人持有的地皮利用证存在真假不明的問题。如前所述，典質合同于《告貸协定》和《借单》签定之時已建立并見效，地皮利用证是不是交付，若何交付，其實不能影响典質合同的效劳。

3、关于原审合用法令是不是毛病的問题。按照《中華人民共和國物权法》第十五条之划定，當事人之間订立有关设立、變动、讓渡和歼灭不动產品权的合同，除法令还有划定或合同还有商定外，自合同建立時見效；未打點物权挂号的，不影响合同效劳。同時，按照《中華人民共和國物权法》第一百八十七条的划定，以地皮利用权舉行典質的，理當打點典質挂号，典質权自典質挂号時设立。原审認為典質合同建立，典質权并未设立，侯朝阳可以主意眾邦公司在地皮利用权范畴内對债務承當連带了债责任，但不克不及就地皮利用权主意優先受偿，合用法令并没有不妥。眾邦公司主意原审存在合用法令毛病的情景，缺少根据，本院不予支撑。”

案例二：新疆石河子屯子互助銀行與刘峻瑞、步春華告貸合同胶葛申說、申請民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第235台北當舖，4号]認為：“《中華人民共和國担保法》第四十一条划定：當事人以该法第四十二条划定的都會房產、地皮利用权等財富典質的，理當打點典質物挂号，典質合同自挂号之日起見效。据此，刘峻瑞與互助銀行之間关于先前的貸款还清後不打點刊出挂号，典質房產继续為20万元貸款供给担保的商定虽然是两邊的真實意思暗示，但其實不能產生两邊所但愿的法令後果，案涉典質合同其實不能為该20万元貸款依法设定典質权。《中華人民共和國担保法》关于不动產担保物权的设定必需實行挂号手续的划定，系為贯彻公示原则以庇护善意第三人的长處和買賣平安，對公示原则的违背尚不组成為法令秩序和法令的根基價值所不容的舉动，故對付未實行挂号手续的典質合同，其法令效劳并不是肯定無效。為接濟其法令效劳的瑕疵，除可以經由過程补辦挂号手续這類方法加以补正使其產生法令效劳外，还可以經由過程诠释上的轉换這一方法，将其轉换為有用的担保舉动，以节省買賣本錢，促成買賣成长。按照民法基来源根基理，法令舉动的轉换是指原有舉动若是具有替换舉动的要件，而且可以認為當事人若是晓得原有舉动不見效力或無效将但愿替换舉动見效的，可以将原有舉动轉换為替换舉动而見效。其轨制趣旨在于不拘泥于法令舉动的外觀，而是在尊敬當事人的真實意思的根本上，對買賣做出新的评價，用一種得當的舉动去更换當事人所選擇的不得當的舉动，以均衡當事人之間的长處。

就本案而言，以此前的典質挂号继续為案涉20万元貸款供给担保，是刘峻瑞和互助銀行缔约時的真實意思暗示，且在案涉貸款的催收环节和本案诉讼的早期阶段，刘峻瑞亦未以其供给的房產担保不見效力為由舉行過抗辩。由此不可贵出结論，若是互助銀行和刘峻瑞在案涉20万元告貸合同和担保合同签定之時，就晓得這類以在先的典質挂号担保在後產生的另外一笔债权其實不能發生法令效劳，在交友app,不打點挂号以节省典質挂号用度的环境下，两邊會選擇由刘峻瑞供给包管這一正當有用的担保方法，以包管貸款合同的顺遂實行。相反，若仅機器合用法令認定本案房產典質因未挂号就不產生任何法令效劳，则刘峻瑞不承當担保责任的成果将會较着背離一般社會公共的公允認知，亦明显有违诚笃信誉原则。是以，按照本案的現實环境，本院将案涉20万元的典質担保合同轉换為連带责任包管合同。因為典質担保因此物的價值為限承當有限责任，而包管则因此包管人的全数责任財富承當無穷责任，故在理論上存在着将典質担保轉化為包管担保會增长刘峻瑞责任范畴的可能性，但在本案中，该31××3六、32××31号房產本来是作為1998年4月9日的25万元貸款的典質担保，依履历法例果断，该房產的價值明显應當大于25万元，在担保方法轉换後刘峻瑞所應承當的20万元本息的包管责任并未超越其所供给的担保物的價值，故本院對担保方法轉换後刘峻瑞的包管责任范畴再也不予以限制。”

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