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標題: 关于土地使用权的會计及涉税處理 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-3-19 14:31
標題: 关于土地使用权的會计及涉税處理
以出讓方法（即一级地皮市場获得，從當局拿到地皮）获得地皮利用权，以付出的地皮出讓金、缴纳的契税及耕地占用税、辦证及過户手续费，作為地皮利用权初始本錢，计入“無形資產-地皮利用权”初始入账價值。

借：無形資產-地皮利用权-某某宗地

貸：銀行存款（地皮出讓金、相干手续费等）

應交税费-應交契税、耕地占用税

借：應交税费-應交契税、耕地占用税

貸：銀行存款

注1

《地皮出讓合同》和《地皮讓渡合同》，皆属于印花税應税凭证，税率万分之五。

可是，《地皮出讓合同》、《地皮讓渡合同》應纳印花税计入“税金及附加”仍是“無形資產-地皮利用权”，彷佛其實不明白，存在贰言。

注2

房地產企業開辟房地產項目時，合用一般计税法子（简略单纯计税法子不合用差额减除政策）的，可以從计税贩賣额中减除地皮價款。地皮價款包含向當局部分或當局拜托单元付出的地皮出讓金、征地和拆迁抵偿费、前期開辟用度、地皮出讓收益等（必要获得省级或省级以上財務部分监制或印制的財務单子），也包含向其他单元或小我付出的拆迁抵偿费（必要获得拆迁协定、用度出入凭证等質料）。

（二）讓渡方法

讓渡方法即二级市場获得地皮，好比企業從另外一企業采辦。其入账價值肯定，與出讓方法大致不异；固然也有區分的地方：好比，既然是從另外一企業采辦，则另外一企業获得此項地皮利用权時，必定已實現了耕地向非耕地變动，此時采辦地皮则再也不必要缴纳耕地占用税。

又好比贩賣方讓渡地皮利用权，可以依法開具增值税專用發票，采辦方（一般纳税人、一般计税法子）获得增值税專用發票，可以计入“應交税费-應交增值税（進項税额）”科目，依法抵扣。

借：無形資產-地皮利用权-某某宗地

應交税费-應交增值税（進項税额）（若获得增值税專用發票，并合适抵扣前提且已認证經由過程）

貸：銀行存款（地皮讓渡款、相干手续费等）

應交税费-應交契税

借：應交税费-應交契税

貸：銀行存款

注3

現實事情中，企業同時采辦房地產，也就是說，地皮利用权連带地上修建物（好比写字楼、厂房、車間等）一块兒采辦、一块兒计價，這時候怎样确認地皮利用权價值呢？

若企業同時購入房地產，则理當對其價值公道分摊，别離确認固定資產（衡宇、修建物）、無形資產（地皮利用权）；若没法公道分摊，则一并确認固定資產（衡宇、修建物）。

借：固定資產-衡宇-某衡宇

無形資產-地皮利用权-某某地块

應交税费-應交增值税（進項税额）（若获得增值税專用發票，并合适抵扣前提且已認证經由過程）

貸：銀行存款（地皮讓渡款、相干手续费等）

應交税费-應交契税

借：應交税费-應交契税

貸：銀行存款

或

借：固定資產-衡宇-某衡宇

應交税费-應交增值税（進項税额）（若获得增值税專用發票，并合适抵扣前提且已認证經由過程）

貸：銀行存款（地皮讓渡款、相干手续费等）

應交税费-應交契税

借：應交税费-應交契税

貸：銀行存款

注4

出讓方法获得地皮利用权，因為當局不會给企業開具增值税專用發票，是以采纳差额计税、從贩賣额中减除地皮價款的方法處置。而以讓渡方法获得地皮利用权，不合用上述差额减除法子；由于讓渡方法下，采辦方可以請求贩賣方依法開具增值税專用發票，采辦方可以凭票依法抵扣進項税额。

（三）投資方法

實在，投資方法获得，也算是一種“讓渡”方法。

對付投資方来說，属于视同贩賣，即以讓渡地皮利用权，而换取“股权”，“股权”固然也是一種財富；對方受資方来說，也即视同受讓（采辦），即以“股权”采辦“地皮利用权”。同理，既然视同贩賣，固然也可视同讓渡方法依法開具增值税專用發票。

借：無形資產-地皮利用权-某某地块

應交税费-應交增值税（進項税额）（若获得增值税專用發票，并合适抵扣前提且已認证經由過程）

貸：實收本錢（注册本錢所占份额部門）

本錢公积（超越注册本錢所占份额出資部門）

銀行存款（相干手续费等）

應交税费-應交契税

借：應交税费-應交契税

貸：銀行存款

注5

投資方账務處置

借：持久股权投資

累计摊销

貸：無形資產

應交税费-應交增值税（销項税额）（或一般纳税人依法合用简略单纯计税法子下“應交税费-简略单纯计税”，或小范围纳税人“應交税费-應交增值税”）

資產處理损益（《小企業管帐准则》：業務外收入）

此外，若是一般纳税人依法合用简略单纯计税法子或小范围纳税人（固然合用简略单纯计税法子），则不得抵扣進項税额。

（四）划拨方法

划拨方法下，企業获得地皮利用权，凡是没有付出價款的。那末，這類情景下，地皮利用权價值如安在账面上表現呢？

不管地皮利用权，仍是其他資產，凡是是依照現實获得本錢舉行初始计量。

划拨方法下，企業获得地皮利用权，凡是没有付出本錢，是以没必要账務處置；而以辅助账簿作為挂号备查便可。

如有需要時，非要纳入账簿核算，则可以名义金额计量，行将其價值确認為1元入账。

注6

关于城镇地皮利用税起征時點

（1）出讓方法获得地皮利用权，以《地皮出讓合同》注明交清肺潤喉，付日期次月起征；若《地皮出讓合同》未注明地皮交付日期，则自《地皮出讓合同》签定日期次月起征。

（2）讓渡方法获得地皮利用权，以線上娛樂，《地皮讓渡合同》注明交付日期次月起征；若《地皮讓渡合同》未注明地皮交付日期，则自《地皮讓渡合同》签定日期次月起征。

（3）征用非耕地，自核准征用地皮次月起征。

（4）获得耕地，自核准征用地皮满一年起征。

問题：

好比企業從金融機構告貸采辦地皮，告貸利錢是不是必要本錢化，计入地皮利用权價值呢？

谜底是否認的。

必要本錢化的利錢，是指某項資產须得颠末较长時候購建進程，而這一進程凡是是指一年以上。

那末，從该項資產購建起頭，直到其購建竣事、到达预定可以使用状况或预定可贩賣状况，這一時代的告貸利錢，而且还要合适其他本錢化前提，才本錢化、计入响應資產本錢。

而對付地皮利用权来說，其購打通常属于時點舉动；而其地皮收拾凡是相對于来說金额较少、時候较短，是以不触及本錢化問题。

此外，房地產企業開辟進程本錢化利錢，在地皮增值税清理、计较地皮增值税時必要從本錢中单列出来，另行依照財政用度相干划定處置。

2、地皮利用权後续處置

（一）累计摊销

一般来說，地皮利用权依照法定地皮利用权证书核准利用年限平均派销便可。

借：辦理用度（自用）

其他营業本錢（出租）

貸：累计摊销

（二）减值筹备

如有切當证据证實地皮利用权减值，可以计提减值筹备。

借：資產减值丧失

貸：無形資產减值筹备

注7九州真人輪盤，

無形資產减值筹备不得轉回，只能處理時一并核销。

注8

無形資產减值筹备不得计较企業所得税税前扣除，待無形資產處理時一并确認丧失，如许触及“递延所得税”處置。

比方：甲公司2022年對付A宗地计提無形資產减值筹备200万元，2023年處理该宗地。

甲公司2022年、2023年其他营業實現税前管帐利润皆為1000万元，假如没有其他影响所得税计较身分。

這類环境下，就触及“递延所得税”的管帐核算，即计提减值筹备昔時确認“递延所得税資產”，待現實确認丧失再冲减之。

1.甲公司2022年所得税用度计提、缴纳分录

借：所得税用度 250万（1000×25%）

递延所得税資產 50万（200×25%）

貸：應交税费-應交所得税300万（1000×25%+200×25%）

借：應交税费-應交所得税300万

貸：銀行存款 300万

2.甲公司2023年所得税用度计提、缴纳分录

借：所得税用度 250万（1000×25%）

貸：應交税费-應交所得税200万（1000×25%-200×25%）

递延所得税資產 50万（200×25%）

借：應交税费-應交所得税200万

貸：銀行存款 200万

管帐核算方面，甲公司2年确認“所得税用度”

=250万+250万=500万元。

而所得税方面，甲公司2年必要缴纳企業所得税=300万+200万=500万元。

两者总额不异，各年分歧；這就是一項尺度的“税法、管帐临時性差别”致使的“递延所得税”核算营業。

（三）地皮收拾

地皮收拾產生用度付出，依然计入“無形資產-地皮利用权”；

获得增值税專用發票可以依法抵扣，進項税额不计入“無形資產——地皮利用权”，而计入“應交税费-應交增值税（進項税额）”科目。

借：無形資產-地皮利用权-某地块

應交税费-應交增值税（進項税额）（若获得增值税專用發票，并合适抵扣前提且已脆梅哪裡買,認证經由過程）

貸：銀行存款

（四）自建修建物

在获得的地皮利用权上自行制作修建物，地皮價值凡是不轉入到修建物本錢，而仍在“無形資產-地皮利用权”核算。

注9

固然地皮價值管帐核算不轉入修建物本錢，但计较衡宇房產税時，计税根本是包括地皮價值，包含获得地皮利用权所付出價款、產生地皮收拾用度等。

详细计入金额，还必要看容积率。

若容积率小于0.5，依照修建面积2倍作為占地面积舉行分摊；

若容积率大于即是0.5，依照地皮價值全额计入便可（好比容积率0.6，再按两倍计较就是1.2，总不克不及10000平方米地皮，依照12000平方米计税）。

比方：乙公司获得一宗地皮，地皮面积10000平方米，地價及地皮開辟用度1000万元。在本宗地皮上自建車間（自用），修建面积3000平方米，車間投資5000万元。本地房產税扣除率30%。

（1）容积率=3000/10000=0.3

（2）車間计税折合占地面积=3000×2=6000平方米

（3）地價计入房產税计税根本金额=6000/10000×1000万元=600万元

（4）車間房產税计税原值=5000+600=5600万元

（5）車間房產税计税余值=5600×（1-30%）=3920万元

（6）車間房產税年應纳税额=3920×1.2%=47.04万元

而若上述車間修建面积6000平方米，其他身分稳定，则房產税计较以下：

（1）容积率=6000/10000=0.6

（2）地價计入房產税计税根本金额=1000万元

（3）車間房產税计税原值=5000+1000=6000万元

（4）車間房產税计税余值=6000×（1-30%）=4200万元

（5）車間房產税年應纳税额=4200×1.2%=50.40万元

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