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法院認為，原告作為平凡消费者與作為專業信任機構的长城公司在認知程度、危害防备意识和能力等方面均存在较大的差别，故在原告是善意且付出了全数對價的环境下，其等待权應優先于长城公司的典質权得到庇护。
【根基案情】
原告：北京澳兴北京分公司
拜托诉讼代辦署理人:周春梅，北京伟睿状师事件所状师
拜托诉讼代辦署理人:林虎才，北京市中淇状师事件所状师。
被告:山川文园凯亚房地產開辟有限公司
第三人:长城新盛信任有限责任公司
原告北京澳兴北京分公司(如下简称原告)與被告山川文园凯亚房地產開辟有限公司(如下简称山川公司)， 第三人长城新盛信任有限责任公司(如下简称长城公司)商品房交易合同胶葛一案原告向法院提出诉讼哀求:一、判令山川公司继续實行两邊于2019年4月1日签定的《購房意向协定书》，由山川公司协助原告打點弘燕山川文园XX号楼1001号衡宇(如下简称涉案衡宇)過户挂号至原告名下:2.判令长城公司协助打點刊出涉案衡宇典質挂号。究竟和来由:原告北與山川公司于2019年4月1日签定《購房意向协定书》，商定由原告采辦山川公司出售的位于北京市向阳區弘燕山川文园20号楼1001号衡宇，衡宇修建面积4393平米，修建面积单價89600元，衡宇总價為人民币39361280元。协定签定後，原告按协定第三公约按期限别離于2019年3月25日付出房号保存金100万元:2019年4月1日付出購房款1900万元;2019年4月28日付出500万元:2019年5月29日付出購房款500万元;2019年6月27日分二次付出購房款700万元一笔、393216元一笔。至此，原告依照协定商定于2019年6月30日前付出了全数的購房款，山川公司亦根据收款记實向原告出具了購房款收条。2020年5月12日，涉案衡宇的地皮利用被青海省西宁市中级人民法院依法查封，2020年7月31日，涉案衡宇被北京市第三中级人民法院查封。原告于2020年10月8日别離向上述两個法院提起案外人履行贰言申請。2020年11月26日，青海省西宁市中级人民法院作出(2020)青01执异273号履行裁定书，2020年12月30日北京市第三中级人民法院作出(2020)京03执异732号履行裁定书，均認定原告與被告签定的《購房意向协定书》内容已包括涉案衡宇根基环境、價款数额、付出方法等合同根基内容，山川公司已依照商定收受購房款，该协定應認定《商品房交易合同》，同時均裁定中断對北京市向阳區弘燕山川文园XX号楼1001号衡宇的履行。原告認為:原告已按协定约按期限付出了全额房款，山川公司的协定目標已實現，被告就理當依照商定踊跃實行合同义務，但山川公司至今未依照商定實行合同义務。
山川公司辩称:本案合同性子是预约性子，涉案衡宇查封辦法消除後，經典質权人赞成并具有打點過户挂号手续前提後我公司可以打點過户手续。青海西宁中院于2020年5月12日裁定對涉案衡宇地點地皮利用权查封，终止日期為2023年5月11日。
长城公司述称:1、我公司對涉案衡宇享有典質权，山川公司未了债全数债務，原告無权哀求刊出典質挂号，且原告未提交付出全数房款的付款明细，仅供给收条，不克不及证實現實付款环境。在涉案衡宇地點楼栋获得不动產挂号以前，山川公司以其名下山川文园項目B區二段93728.37平方米的在建工程及全数地皮為其在主裝飾材料,合同項下债務的實行供给典質担保，我公司為典質权人，担保的债权额為38亿元，2016年11月9日打點典質挂号。2019年5月23日，山川公司将向阳區弘燕山川文园XX号楼的全数現房房產(包含涉案衡宇)典質给我公司并打點了典質挂号。因山川公司未依约付出金錢，我公司已向北京市第三中级人民法院申請强迫履行，案号為(2020)京03执1011号。山川公司还没有了偿全数欠款，原告無官僚求我公司刊出典質挂号。2、未經我公司赞成，山川公司不得讓渡涉案衡宇，亦不克不及打點轉移挂号。《中華人民共和國物权法》第一百九十一条第二款划定:“典質時代，典質人未經典質权人赞成，不得讓渡典質財富，但受讓人代為了债债務歼灭典質权的除外”。《天然資本部关于做好不动產典質权挂号事情的通知》(天然資發[2021154号)第三条第二款划定:“《民法典》實施前已打點典質挂号的不动產，典質時代讓渡的，未經典質权人赞成，不予打點轉移挂号。”按照上述划定，我公司為涉案衡宇的典質权人，在典質時代未颠末答辩人的赞成，山川公司不得讓渡案涉衡宇，且不动產挂号中間亦不予打點轉移挂号。
【审理颠末】
本院認定究竟以下:2019年4月1日，原告作為買受人(7方))與山川公司作為出賣人(甲方)就涉案衡宇签定《購房意向协定书》，商定原告志愿订購涉案衡宇，修建面积為439.3平方米，单價為89600元，总價為39361280元，優惠價為37393216元。乙方應于本协定签定當日付出甲方1000000元整的房号保存金，甲方自2019年3月25日至2019年4月1日為乙方保存该衡宇的采辦权。在乙方得到北京市購房网签資历容许後3日内，乙方需至山川文园东园歡迎中間签定《北京市商品房現房交易合同》。若颠末北京市建委审核乙方未得到北京購房网签資历，及/或乙方未在约按期限内至山川东园歡迎中間签定《北京市商品房現房交易合同》，则本协定主动消除。原告經由過程轉账情势于2019年3月25日、2019年4月1日、2019年4月28日、2019年5月29日、2019年6月18日、2019年6月27日分屡次向山川公司付出全数購房款37393216元和三個泊車位的利用费。2016年11月9日，长城公司获得京(2016)向阳區不动產证實第00000XX号不动產挂号证實，上载:证實权力或事項為典質权，座落為向阳區南磨房乡四路通村四路通室第小區二期(B區)二段室第及地下車库項目，其他部門载明担保债权数额為38亿元，典質刻日自2016年10月11日至2021年12月31日:附记部門载明“9372837平方米在建工程及全数地皮(不含人防所分摊的地皮面积)”。
2019年5月23日，长城公司获得京(2019)朝不动產证實第00XX347号不动產挂号证實，上载:证實权力或事項為典質权挂号，座落為向阳區弘燕山川文园20号楼11层1102等61套，典質权種類為一般典質，被担保数额為38亿元，债務實行刻日自2016年11月22日至2021年11月21日。
长城公司就與山川公司的债权向北京市第三中级人民法院申請履行，该院于2020年7月31日轮候查封包含涉案衡除腳臭產品,宇在内的弘燕山川文园1七、1八、1九、20、31号楼的全数房產。原告向该院提出履行贰言，该院于2020年12月30日作出(2020)京03执异732号履行裁定书，查明北京市计划和天然資本局委员會向原告出具了编号:朝(2020)0019508(窗)不动產挂号信息盘問成果告诉单和朝(2020)0020726(窗)不动產挂号信息盘問成果告诉单记录原告和XX名下無其他栖身衡宇，裁定中断對涉案衡宇所對應地皮利用权的履行。
青海省西宁市中级人民法院在申請人五矿國際信任有限公司與山川公司、北京智都修建工程有限公司、北京山川置地企業辦理有限公司诉前財富顾全一案中于2020年4月30日作出(2020)青01財保11号民事裁定查封了山川公司位于向阳區南磨房乡四路通村四路通室第小區二期(B區)二段室第及地下車库項目。原告向该院提出履行贰言，该院于2020年11月26日作出(2021)青01执异273号履行裁定书，裁定中断對涉案衡宇所對應地皮利用权的履行。
庭审中，原告提交长城公司代表與購房業主代表的灌音，欲证實长城公司承認上海銀行北京安贞支行的账户是山川公司和长城公司配合的資金羁系账户。长城公司對付证据的真實性承認，证實目標不予承認。
經核實，原告于2019年3月9日出具赞成书和授权拜托书，赞成以公司名下采辦北京市向阳區弘燕山川文园东园住房一套，以便解决在京高管及無住房员工的栖身問题，拜托XXX打點購房相干手续。原告于2019年3月10日全部股东集會上作出决定:公司赞成以公司名下采辦北京市向阳區弘燕山川文园东园住房一套，以便解决在京高管的寓所問题。
案件审理中，原告申請查封、拘留收禁、冻结山川公司名下價值38893216元的財富。
【法院認定】
原告與山川公司签定的《購房意向协定书》系两邊真實意思暗示，且不违背法令、行政律例的强迫性划定，各方均應依约實行合同义務。商品房的認購、订購、预订等协定具有《商品房贩賣辦理法子》第十六条划定的商品房交易酵素產品,合同的重要内容，而且出賣人已依照商定收受購房款的，该协定理當認定為商品房交易合同。原告和山川公司签定的《購房意向协定书》現實内容已包括涉案衡宇根基环境、價款数额和付出方法等合同根基内容，可以認定两邊已签定衡宇交易合同，且原告已付出全数購房款。
典質時代，典質人經典質权人赞成讓渡典質財富的，理當将讓渡所得的價款向典質权人提早了债债務或提存。讓渡的價款跨越债权数额的部門归典質人所有，不足部門由债務人了债。该条對典質权人的权柄已予以充實保障，并赐與買賣各方以明白的舉动指引。
本案中，长城公司與山川公司創建羁系账户接管購房款的舉动象征着长城公司通晓并承認衡宇所有权會在購房人與出售者之間的變更和流轉。
原告作為平凡購房人，購房的重要@目%51ll5%標除占%896jb%据@、利用外还等待得到衡宇所有权。原告已依照合同商定付出全数購房款，获得衡宇所有权是其基于合同商定和買賣老例所抱有的合法、公道等待，其舉动無任何错误。
從庇护買賣平安的角度，若原告在已付出全数購房款的环境下，仍不克不及获得衡宇的所有权，有损于其對付買賣平安的相信长處。從買賣本錢付出的角度，相對付購房人，典質权人具备较為上風的@职%54oUg%位%54oUg%地%54oUg%方和資%Px59g%本@以實現其典質权力。
综上，連系本案究竟布景，斟酌原告作為平凡消费者與作百家樂免費試玩，為專業信任機構的长城公司在認知程度、危害防备意识和能力等方面均存在较大的差别:在原告是善意且付出了全数對價的环境下，其等待权應優先于长城公司的典質权得到庇护。据此，對付原告請求山川公司继续實行《購房意向书》，协助将涉案衡宇打點轉移挂号至原告名下的诉讼哀求，本院予以支撑。對付原告請求长城公司刊出典質挂号的诉讼哀求，本院予以支撑。裁决以下:
1、第三人长城新盛信任有限责任公司于本裁决見效後十五日内刊出位于北京市向阳區弘燕山川文园XX号楼1001号衡宇的典質挂号;
2、被告山川文园凯亚房地產開辟有限公司于典質挂号刊出後十五日内协助原告北京澳兴公司北京分公司将北京市向阳區弘燕山川文园XX号楼1001号衡宇轉移挂号至原告北京澳兴公司北京分公司名下。
【状师說法】
原告代辦署理人北京伟睿状师事件所周春梅状师認為涉案衡宇具有典質权涤除并打點轉移挂号的前提，来由以下：
一、原告與被告签定的《購房意向书》已合适《商品房贩賣辦理法子》第十六条划定的商品房交易合同的重要内容，原告已全额付出購房款，出賣人已依照商定收受購房款，该协定已被見效的裁判文书認定為商品房交易合同，理當認定原告與被告两邊之間建立了商品房交易合同瓜葛。
二、2019年4月1日，原告與被告签定《購房意向书》并付出大部門房款時，衡宇并未被典質，原告對两邊签定合同後構成的典質無错误，且被告凯亚公司在典質衡宇時并未通知作為权力人的原告，是以典質理當對原告不發生效劳。
三、2019年5月23日，凯亚公司虽将涉案衡宇典質给长城新盛公司，并打點了典質挂号。但长城新盛公司在打點凯亚公司其他衡宇典質的同時就對凯亚公司銀行账户和贩賣体系密钥舉行了羁系。长城新盛公司打點典質挂号的目標是收回貸款資金，而不是為了以房抵债@制%3w329%止或限%yO4s1%定@凯亚公司用贩賣衡宇所得的售房款来了偿债務；且两邊签定合同後凯亚公司提供應原告的付款账户也是凯亚公司與长城新盛公司的羁系账户，原告的37393216元購房款已全额付出至了长城公司所羁系的凯亚公司账户内（账号：03003056081，開户行：上海銀行股分有限公司北京安贞支行），长城新盛公司作為账户的羁系人對凯亚公司出售涉案衡宇、接管購房款的究竟是明知的，到本案開庭前，也從未提出過任何贰言。現长城新盛公司對涉案衡宇典質的目標已获得了實現。按照《最高人民法院关于审理商品房交易合同胶葛》《最高人民法院关于扶植工程價款優先受偿权問题的批复》《九民集會记要》等相干划定，交付全数或大部門金錢的商品房消费者的权力優先于典質权人的典質权，且西宁中院及北京三中院的裁定均認定了原告作為商品房消费者的優先权力，故长城新盛公司负有刊出涉案衡宇典質挂号的义務和协助打點涉案衡宇合同网签、存案和產权過户挂号的义務。
四、按照《最高人民法院关于打點履行贰言和复议案件若干問题的划定》第二十九的划定，交付全数或大部門金錢的商品房消费者的权力優先于典質权人的典質权。本案中，原告已缴纳了涉案衡宇的全数購房款，享有對涉案衡宇地上部門的物权等待权。從庇护買賣平安的角度而言，被告制作涉案衡宇地點的XX号楼是用来減肥飲料,出售的，在與原告签定購房协定時，因涉案衡宇其實不存在典質权，原告有来由信赖其所采辦的衡宇不存在任何权力瑕疵，在其已付出全数購房款的环境下，若仍不克不及获得涉案衡宇的所有权，则其對買賣平安的相信會遭到紧张的侵害，《民法典》合同编关于保障買賣平安的立法方针就没法得以實現。另從買賣本錢付出的角度看，典質权人更有能力节制開辟商。就本案而言，长城新盛公司對凯亚房地產公司设有羁系账户，對付相干項目衡宇的网签亦有直接的节制牙痛消炎藥,能力。而原告作為購房人，其没法节制凯亚房地產公司若何利用原告给付的購房款，也很難對凯亚房地產公司了债长城新盛公司告貸的环境舉行查询拜访。
综上，原告認為原告對涉案衡宇享有的物权等待权優先于长城公司享有的典質权，現典質物的互换價值已實現，那末典質权的效劳應及于讓渡所得的價金，而非典質物自己，长城新盛公司理當将涉案衡宇的典質权涤除，與被告凯亚房地產公司共同打點涉案衡宇的《北京市商品房現房交易合同》网签及合同存案手续，将涉案衡宇變动挂号至原告名下。终极法院采用了代辦署理人的定見，依法支撑了原告的全数诉求。
【法令根据】
一、关于合用<中華人民共和國民法典>時候效劳的若干划定》
第一条 民法典實施後的法令究竟引發的民事胶葛案件，合用民法典的划定。民法典實施前的法令究竟引發的民事胶葛案件，合用那時的法令、司法诠释的划定，可是法令、司法诠释还有划定的除外。
民法典實施前的法令究竟延续至民法典實施後，该法令究竟引發的民事胶葛案件，合用民法典的划定，可是法令、司法诠释还有划定的除外。
二、《中華人民共和國合同法》
第六十条 當事人理當依照商定周全實行本身的义務。當事人理當遵守诚笃信誉原则，按照合同的性子、目標和買賣習气實行通知、协助、保密等义務。
三、《中華人民共和國物权法》
第一百九十一条 典質時代，典質人經典質权人赞成讓渡典質財富的，理當将讓渡所得的價款向典質权人提早了债债務或提存。讓渡的價款跨越债权数额的部門归典質人所有，不足部門由债務人了债。
四、《最高人民法院关于合用<中華人民共和國民事诉讼法>的诠释》
第九十条 當事人對本身提出的诉讼哀求所根据的究竟或辩驳對方诉讼哀求所根据的究竟，理當供给证据加以证實，但法令还有划定的除外； 在作出裁决前，當事人未能供给证据或证据不足以证實其究竟主意的，由负有舉证证實责任确當事人承當晦气的後果。 |
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發表於 2024-3-19 14:21:11
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