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近几天，國度统计局陆续颁布了一些經濟范畴的统计数据，這些数据與咱们老苍生的糊口熙熙相干，經由過程解析数据，可以瞥見現下真正的經濟場合排場，也能够搞清晰為甚麼經由過程下调首付比例刺激楼市彻底没用！
话未几说，進入正题！
2022年2月16日，两個首要的經濟指標数据出炉，别離是1月份住民消费代价指数CPI和1月冰壺桌遊套裝,份工業出產者進場代价PPI，這两個数据属于微觀經濟范畴指標，最可以或许反應老苍生的平常糊口状况。
数据显示：CPI同比增加0.9%，PPI同比增加9.1%。
怎样看這组数据呢？
咱们可以把CPI同比增加0.9%，简略的理解為老苍生采辦商品物价上涨的指標，這個指標暗示老苍生平常消费品物价上涨了0.9%。
PPI同比增加9.1%，可以@扼%4L3妹妹%要@理解為工業財產的出產本減肥飲品, 錢增长了9.1%。
咱们把這两组指標連系在一块兒看，企業的出產本錢上升了9.1%，可是消费真個代价才升值了0.9%，這阐明了甚麼？
咱们的企業在出產本錢大幅上涨，利润大幅下滑的环境下竟然不敢提高產物售价！
這是偶尔的征象麼？
固然不是！
自2021年1月起，CPI最高才2.3%，最低则是-0.5%，還呈現過物价下滑的环境。
而客岁全年，PPI最高到达13.5%，與CPI的铰剪差最大到达12%，企業的出產利润都被铰剪差给剪掉了。
正常环境下，原質料代价上涨，制造業會将上涨的本錢經由過程制品涨价轉嫁给下真個消费者，以是，PPI與CPI凡是是同步的。
可是自2020年疫情暴發以後，咱们的企業是月月當雷锋，几近承當了全数本錢上涨的压力，硬是不敢提高產物代价。
企業為甚麼這麼做？
固然是终端消费异样低迷，是拉不起的阿斗啊！
别说涨价了，平销都在内卷，需求紧缩，產物卖不出去啊！
咱们再来细看下本年1月份CPI的细項涨跌幅：
在消费范畴，食物、交通、教诲、醫療等反應的是大眾刚性付出，而穿着，糊口用品及辦事、其他用品及辦事反應的是大眾的溢价消费范畴，栖身對應的则是房地產經濟范畴。
上圖可以较着看出，穿着，糊口用品及辦事為负，對應的是溢价類消费低迷；
栖身為0%，對付的是房地產經濟增加為零。
也就是说，市場用脚投票，给出的成果是：少消费，不買房。
用經濟藥语暗示就是消费低迷，楼市萧條。
消费低迷的近况咱们還可以從另外一個数据那邊获得左證。
2021年五一發熱圍巾，假期，我國出行人次规复至2019年同期的103.2%，可是终极消费却只有2019年的77%。
出行人次更高，消费金额却更低——大師出門遊览都捂紧了錢包。
再看一個数据M1，這個数据加倍直接。
M1反應的就是畅通中的現金和单元的活期存款，却在我國有汗青記實以来，初次呈現了负增加。
M1高于M2象征着社會資金活動性高，社融需求较高，企業或小我貸款意愿强，可是不易貸到款，銀行資金處于供不该求的状况，必要求着銀行放貸。
M1低于M2象征着資金不少，而且在銀行内部空轉，没法有用的流入到市場中去，市場貸款意愿低迷，重要缘由是對投資预期不高，不敢投資也不敢消费。
联系關系到房產上，M1的两個岑岭區間便是房价上涨的两個岑岭區間，M1為负值，象征着民生根本，刚性付出都有點手紧，更别提跑去楼市買屋子了。
提及楼市，開年後和朋侪谈天，最大的感到就是投資客确切没了，刚需客户的真實需求被激起出来。并且，售楼部里客户量较年前有所上涨，但销量仿照照旧不抱负，归因以後，發明最大的問题就是：客户手里没錢了！
2020年疫情暴發以後，绝大部門人都有感到，日子比之前紧吧了，最较着的表示莫過于平常糊口中餐饮水准下滑了，外出購物谨严了，剁手次数大减了······没事毫不去楼市瞎逛了，谈房毫不说本身有几多房貸了，说多了那都是泪，之前房貸多，那是資產厚實人夺目，如今房貸多，那是欠债高企脑有水！
此外不抬杠，笔者做房產策動身世的，最常打交道的就是数据，终年拿着数据跟带领博弈推動事情，成果常常是数据在手，成功我有！因而得出如下结論：数据就是“實際”，有事兒拿“實際”措辞！
下圖是2021年消费類零售额同比增速圖，大師可以看到如许一個“實際”，自客岁8月份起頭，消费就一向處于低迷状况。
特别下半年的餐饮類，消费增速数次為负值，消费如斯低迷，真的只是由于疫情打乱了正常的經濟運行麼？
疫情必定是诱因，但是只是表层缘由，消费低迷的本色缘由主如果由于老苍生们太缺錢了，有的满是欠债！
近来20年，我國都會化高速成长重要靠的就是高欠债，處所當局發债搞基建，拉動都會扩大，開辟商欠债開辟，大肆冲范围，住民欠债購房，抵當通胀。
截止今朝，我國宏觀欠债率高达270%。
咱们假如债務均匀利率是5%，那末270%的欠债率每一年利率就是GDP的13.5%，2021年我國GDP增加才只有8.1%，也就是说，天下人民在2021年整年辛劳赚的錢還不敷付出债務利錢的，資不抵债的环境下，何谈成长的可延续性！
在各债務類型中，我國住民债務杠杆率是爬升最快的，從2000年的不到5%，增加至當前的62.2%。
這個数据已跨越了發財國度德國的程度，與曾由于房地產泡沫决裂而暴發經濟危機的日本较為靠近。
虽然整體上我國住民债務危害可控，可是却呈現清偿務内部布局的分解，也就是低收入家庭的杠杆率远弘远于高收入家庭，這類布局分解，最是轻易激發危機，2008年美國次貸危機的首要教训就是住民部門欠债太高。
站在老苍生的层面上看，住民债務内部布局分解的缘由主如果房地產的影响——贫民購房，常常必要借助金融杠杆。
2000年，我國人均栖身面积只有9㎡，到了2018年，上升至36㎡，同時，住民自有房率到达了96.5%。
這两個数据比大大都發財國度還高，支出的价格就是住民的高欠债率。
原本2019年，我國住民欠债率只有56.5%，由于疫情的缘由，央行一波放水，房地產火了一把，住民欠债坦白接飙高到62%。
原本全世界大放水，動員國際大宗商品代价暴涨，大師還担忧會有输入性通胀，成果通胀没来，反倒由于需求端委靡迎来了通缩！
以是，這两天看到“菏泽打响降首付救市第一枪”的消息刷屏，笔者就感觉非分特别忧郁，還他丫的给住民加欠债增杠杆？這政策究竟是谁提的？
朋侪看到這些消息後，一臉懵地問我：“1月17日安徽省不是搞過一波第一枪救市了麼？”没错，又是靠题目蹭流量的！
且無論它是否是救市“第一枪”，問题是這降首付的手腕在二三四五线都會压根没用啊。
最首要的是，不少三四线不限購的都會，首付最低比例自2016年今後一向都是20%啊。有時辰真不晓得這些媒體是怎样想的，根基的究竟都不去探讨麼？乃至連人民日報旗下的證券時報也来凑热烈，公布專家展望：後续市場“小陽春”可期！
随後，更多個都會低落首付的消息爆了出来，我這里只拿財联社截個屏，大師可以網上搜一下，無数個媒體，包含一些有國字頭布景的权势巨子媒體也在刷“救市第一枪，楼市要反弹之類的”，数不堪数。
降首付救市的消息還在走热發酵，打臉的巴掌已然到来。本日（1月18日）可有其他官方媒體可来對阵辟谣了：声明菏泽市并未對首付比例举行同一调解，依然履行2016年最低20%的首套房首付比例请求。
真的是······怒其不争！
作為一個資深房地產從業老炮，我可以很明白地奉告大師，固然購房有減脂茶,首付比例的限定，可是三四线和那些小都會在营销端口早就在搞“零首付”了好嘛？并且是真實的0元網簽，購房抵家！
固然了，這是违规操作，可是三四线小城超多楼盘一向在利用，包含不少省城都會，也早在2021年行情欠好的時辰開启了低首付政策，這是行内公然的事兒，相干羁系部分也都是心知太陽能LED感應燈,肚明。
搞低首付門坎，挤压刚需客户這類操作的确不要太简略，称之為营销操作的入門级手腕绝不為過。
“0元定房，首付分期五年”、“0元購房送車位”、“1万定房，再返3万”這類無底线政策在笔者都會的楼盘早就烂大街了好不？
举個例子吧，A楼盘打出“1万購房，五年分期”。详细的操作是如许的，100万的屋子，依照首付20%也就是20万的首付，客户只交1万块錢便可以举行購房合同網簽存案，残剩的19万分期5年還给開辟商就行，此外的80万正常到銀行走貸款流程。
如许一来，開辟商可以较快地锁定一些手頭不敷20万元首付款的刚需客户，抢收客户以後，可以保障80万回款（銀行貸款直接付出给開辟商）和1万客户購房款，残剩的19万相對于而言算是小頭，開辟商催着客户分期五年渐渐還。
如许的环境很广泛，已在行業内玩了不少年了，這也是住民欠债率高企且欠债布局分解的根来源根基因。
也就是说，本来手頭錢不敷，必要拉低首付加大欠债杠杆才能買到房的那批客户群體，早就被開辟商给挤压進購房雄師内部了，住民欠债杠杆早已被開辟商挖掘到极致了。
這個時辰期望调低首付比例来刺激维稳楼市？用脚趾頭想都晓得没用！
2022年開年一個半月以来，明眼可見的，處所房地產调控以宽松政策為主，各地频出“稳楼市”政策近40次。结果仍是有的，中國房地產市場也起頭呈現一些企稳旌旗灯号，但仅限于稳而不倒，绝非触底反弹。
不言而喻的，國度层面不但愿房地產行業占用太多金融資本，一向延续經由過程各類组合手腕将大部門金融資本從房地產中挤出去，好比说三道红线，貸款端两條红线等金融管控手腕從始至终從未變更過，一向在發力。
并且，國度一向在推動的是信貸布局優化，在信貸資金投向方面，優先绿色信貸投放，重要投向新能源，光伏項目，新基建等項目上。對付房地產信貸投放，主如果谨慎根本上有所回暖，监控请求仍然很严，节制好房地產貸款额度，可是不會過度紧缩，终极目標就是為了低落房企杠杆和住民杠杆。
房地產行業去金熔化的進程就是房企、住民降杠杆的進程！
恒大等一系列高周轉房企暴雷就是房地產去金熔化的典范例子，到了這一步，國度好不易以頭部房企暴雷的价格才把行業内過剩的水分给挤出来，不成能再為了救活某些房企而再放水归去，這不是闹呢麼！國度调控，岂是兒戏？
以是，房地產行業缩表出清将會延续举行很长一段時候，由于房地產去金熔化将會是一個漫长而残暴的進程，没有甚麼一挥而就。
之以是说房地產去金熔化的進程漫长而残暴，主如果由于當大量的金融資本從房地產這個行業被剥離出去的時辰，對付這個行業的影响将是倾覆性的。我很是承認万科大佬的“灰心预期”，房地產行業也简直是進入了“破铜烂铁”期間。
曩昔，跟着生齿盈利和都會化的高速成长，房地產行業成為了中國海内最大的資金沉淀池，金融體系經由過程信貸放的水颠末各個渠道终极流入到房地產行業内里，致使房价一起走高，金融機構也對付房產典質物偏心有加，持久下来，屋子成為了資產和財產的代名词。
可是，在把水挤出房地產行業以後，屋子即是資產的逻辑就變了。
拿中國二手房市場来讲，一年的買卖额是8万亿，以前銀行可以供给6万亿的二手房交易貸款。可是去金熔化以後，中國金融機構只可以或许為這個市場供给2万亿的貸款，那就象征着有近4万亿體量的二手房會被拒貸！
房產的活動性大幅低落，带来的後果只有是卖不出去或折价出售！
卖不出去，屋子就只是一堆水泥钢筋布局。
折价出售象征着資產贬值。
這就是房地產行業去金熔化後的真實景况。
有人也许不信這一套逻辑，拿本年的“四万亿规划”来辩驳，说國度维稳房產行業是放了水的，和2008年同样的四万亿！
咱们不睬論，仍是拿出数据来看：
房企1月融資下滑，開年融資疲软：
中指钻研院监测，2022年1月房山楂汁濃縮,地產企業融資总额為792.2亿元，同比降低70.3%，环比降低16.6%，单月融資范围同比持续11個月降低。
行業均匀利率為4.13%，同比降低1.72個百分點，较上月降低0.99個百分點。開年行業融資并未呈現较着放松迹象。
開年以後，央妈简直放了不少低息資金给銀行，銀行方面也必要信貸開門红，踊跃做营業放貸出去。
在1月份，咱们也简直迎来了“4万亿规划”的放水。
可是這個4万亿與2008年的四万亿，本色上是彻底分歧的。
2008年的4万亿是根本貨泉增發，叠加杠杆率以後是十几万亿的貨泉增量，而2022年1月份的4万亿是已刊行貨泉的投放，在量上不是一個层级。
并且2008年GDP总量才31.92万亿，4万亿占比12.5%，堪称是巨款天量投放，可是今天的4万亿，比照2021年114万亿的GDP总量，占比仅3.5%，對經濟拉動能力明显不如昔時，可是投放的针對性加倍详细，重要對准專精特新，普惠金融，绿色金融，根本举措措施扶植等范畴。
以是，開年虽有放水，可是量小，且属于濟急不救穷的做法，不少資金仿照照旧没能逃出在金融機構内部空轉的低效怪圈，加倍没有流入房地產。具體的缘由阐發可以浏览我的這篇文章：2022開年的“四万亿放水”，對咱们的糊口影响有多大？（该文有借助頭條大V熊猫贝贝小可爱的論證及概念）這里再也不做阐發。
总结一下来说，國度對付楼市的调控上，“房地產去金熔化”仿照照旧是主旋律，行業维稳仅處于行政類政策调控上。
可是并未呈現犹如2008年那样的天下性普降首付，低落買卖契税、免征業務税，放松限購或铺開金融政策之類的深度辦法，固然了，更别说甚麼雷同于貨泉化棚改之類的最终大招了。
固然央行有過几回降准降息，可是開释的資金量其實不多，且绝大部門在金融機構内空轉，少部門流入專精特新等范畴，彻底没有Care房地產。
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發表於 2023-12-8 16:16:47
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